Print

Huurverhoging Lenteakkoord nauwelijks effectief

ING Kwartaalbericht woningcorporaties

De voorgestelde extra mogelijkheid om de huren te verhogen van hogere inkomens leidt tot flink meer inkomsten voor corporaties. Vanaf 2018 kunnen zij hiermee zelfs de volledige verhuurderbelasting van ruim € 600 miljoen dekken. De 1% jaarlijkse huurverhoging uit het Lenteakkoord voor inkomens tussen de €33.000 en €43.000 draagt hier echter slechts voor een klein gedeelte aan bij. De hogere huren leiden ook niet tot de verwachte betere doorstroming doordat het aanbod van goedkopere woningen beperkt is. Dit stelt ING Economisch Bureau in het vandaag gepubliceerde kwartaalbericht woningcorporaties.

Jaarlijkse 5% huurverhoging € 43.000,- plus inkomens uit regeerakkoord wel effectief

In het Lenteakkoord worden extra huurverhogingen voor woningcorporaties mogelijk gemaakt. Middeninkomens tussen de €33.000 en €43.000 kunnen door de huurverhogingen jaarlijks een huurverhoging van 1% tegemoet zien. Vanuit het regeerakkoord was al eerder voorgesteld om verhuurders de mogelijkheid te geven om inkomens boven de €43.000,- jaarlijks met een extra huurverhoging van 5% te confronteren. Voor de inkomsten voor woningcorporaties is vooral de 5% huurverhoging effectief. In 2018 kunnen zij hierdoor jaarlijks €560 miljoen aan extra inkomsten genereren. De 1% huurverhoging uit het Lenteakkoord zorgt dan jaarlijks voor slechts circa € 60 miljoen. Samen is dit dan genoeg om de totale kosten van de verhuurdersbelasting te dekken.

Beperkt aantal beschikbare woningen voor doorstroming

Het aantal huishoudens met een inkomen boven de € 33.000,- dat in een corporatiewoning woont is circa 600.000. Voor deze groep staan momenteel 93.000 woningen te koop met een vraagprijs onder de €200.000,-. Slechts een gedeelte van de “scheefwoners” zou dus maar (direct) kunnen doorstromen. Landelijk zijn er daarbij grote verschillen in het aanbod van goedkope koopwoningen. Woningen met een vraagprijs onder de € 200.000,-, welke betaalbaar zijn voor de betreffende inkomensgroepen, zijn vooral in de Randstad en Noord-Brabant beperkt beschikbaar.

Forensentaks en beperking hypotheekrenteaftrek belemmert ook doorstroming van sociale huurders naar koop

De verschillende aanpak in het Lenteakkoord van nieuwe (starters) en oude gevallen (huidige huiseigenaren) maakt de doorstroming van huur naar koop daarbij ook moeilijker. Voor starters wordt namelijk een beperking van de hypotheekrenteaftrek voorgesteld. Huurders die hierdoor te maken krijgen met mogelijke extra huurverhogingen door hun “hoge” salaris zijn ook nog duurder uit voor hun eventuele nieuwe hypotheek waardoor de doorstroming ook belemmerd wordt. Het uitwijken naar een andere regio met meer aanbod van goedkopere woningen wordt daarbij bemoeilijkt door de voorgestelde afschaffing van de fiscale vrijstelling van woon-werkverkeer. Hurende middeninkomens uit de Randstad die voor het kopen van een huis hun heil zoeken in bijvoorbeeld Flevoland omdat daar het aanbod van goedkopere koopwoningen veel groter is, worden hierdoor afgeschrikt.

“Nu duidelijk blijkt dat de voorgestelde huurmaatregelen tot 2018 niet effectief zijn en deze op korte termijn ook de gewenste doorstroming naar de koopmarkt niet bevorderen, zullen corporaties nog kritischer naar hun kasstroom moeten kijken. Deze staat de komende jaren namelijk fors onder druk en daarom zijn binnen het verdienmodel stevige keuzes nodig vooral op het gebied van investeringen. Een gezonde operationele kasstroom is key, zeker in deze tijden." aldus Ceel Elemans, ING sectormanager Public Sector.

Citaten

Nu duidelijk blijkt dat de voorgestelde huurmaatregelen tot 2018 niet effectief zijn en deze op korte termijn ook de gewenste doorstroming naar de koopmarkt niet bevorderen, zullen corporaties nog kritischer naar hun kasstroom moeten kijken. Deze staat de komende jaren namelijk fors onder druk en daarom zijn binnen het verdienmodel stevige keuzes nodig vooral op het gebied van investeringen. Een gezonde operationele kasstroom is key, zeker in deze tijden.

Ceel Elemans - ING Sectormanager Public Sector

Deel dit artikel

Contact voor de media

Arjen Boukema

ING Kwartaalbericht woningcorporaties