Print

Winkelgebied 2025: Vastgoedbelegger neemt heft in handen

Door de stabiele huurontwikkeling en de hoge waardegroei zijn winkels de afgelopen decennia een goed renderende vastgoedcategorie geweest. De rendementen van winkelvastgoed staan echter door de crisis van de afgelopen jaren, oplopende leegstand en online winkelen onder druk. Huren kunnen hierdoor dalen waardoor winkels een minder aantrekkelijke belegging worden. Ook ten opzichte van de omringende landen presteert het Nederlands winkelvastgoed de afgelopen jaren relatief minder goed. Winkelvastgoedbeleggers zullen de komende jaren een actievere rol moeten innemen en zich daarbij verdiepen in de belevingswereld van de winkelier en de consument.

Concentratie op toplocaties

Beleggers in winkelvastgoed concentreren zich meer en meer op de toplocaties. Zij verwachten dat in Nederland de komende jaren maximaal 15 à 20 hoogwaardige koopconcentraties ontstaan in grotere (provinciale) steden. Dit betekent overigens niet dat er geen ruimte meer is voor (buurt)winkelcentra voor de dagelijkse behoeften met daarbij een grote supermarkt.

Actievere rol van vastgoedbelegger

Vastgoedeigenaren worden door andere stakeholders nog wel eens als afwachtend gekenschetst waarbij zij pas laat inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Voor een afwachtende houding is de komende jaren echter steeds minder plaats. Beleggers zullen meer begrip moeten krijgen van de retailer en de consument. Nieuwe trends komen en gaan echter steeds sneller. Een gemiddelde winkel bestaat nog maar 6 à 7 jaar waarna de retailer zijn strategie herziet. Investeerders in (winkel)vastgoed hebben daarentegen een langere horizon van wel 10 of 20 jaar. Doordat hun huurinkomsten pas dalen bij huurherzieningen of als er leegstand ontstaat zijn vastgoedeigenaren niet direct gevoelig voor teruglopende omzetten in winkelgebieden.

Omzet- of passantenhuur

Een huur gebaseerd op de omzet van de winkelier motiveert een belegger om sneller te investeren in het winkelgebied en zo meer bezoekers te trekken waardoor de omzetten van de winkeliers stijgen, en uiteindelijk ook de huurinkomsten stijgen. Een andere mogelijkheid is een huur gebaseerd op het aantal passanten. De verhuurder van het pand zorgt voor een aantrekkelijk winkelgebied waardoor het aantal bezoekers toeneemt. Meer passanten zorgen voor een groter bereik voor de retailer. Of de winkelier deze (potentiële) bezoekers alleen gebruikt om zijn producten aan ten toon te stellen (Brand store) en de verkoop uiteindelijk online laat plaatsvinden of wel direct ter plaatse ook verkoopt maakt dan niet uit.

Flexibiliteit benodigd bij (nieuwe) projectontwikkeling

Naar nieuwe uitbreidingen van winkelruimte is, behalve in de binnensteden, de komende jaren weinig tot geen behoefte. Vastgoedeigenaren zullen winkelgebieden moeten herontwikkelen zodat deze weer aansluiten bij de wensen van de consument. Dit zijn processen die net als nieuwbouw veel tijd in beslag nemen. De vraag van de consument verandert daarbij voortdurend en steeds sneller. Belangrijk is dat plannen de benodigde flexibiliteit en financiële ruimte bevatten zodat deze ook tijdens of vlak na de lange doorlooptijd van het (bouw)proces aangepast kunnen worden.

“De wereld verandert in rap tempo. Het gedrag van de consument verandert ook, meer wordt gelet op maatschappelijke relevantie en toegevoegde waarde maar de consument raakt ook gewend aan omni-channel kanalen”, aldus Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw en Vastgoed. “Een gevolg hiervan is dat het aantal m2 fysieke winkels al enige tijd niet meer aansluit op de vraag ernaar. Beleggers in (winkel)vastgoed zullen het heft in eigen hand moeten nemen door faciliterend te zijn aan hun huurders waardoor juist zij beter kunnen ondernemen.”
 
“Focus van beleggers in winkelvastgoed zal steeds meer op A–locaties zijn. Fysieke winkels blijven voor veel vastgoedbeleggers, ondanks de opkomst van e–commerce, een belangrijke rol spelen. Er zullen nieuwe huurvormen gaan ontstaan, zoals omzethuur en passanten gerelateerde huur.”, aldus Philip Zwart, Commercieel directeur ING Real Estate Finance, “Uitdaging voor zowel de vastgoedbelegger als de bank is om zich beter te verplaatsen in de belevingswereld van de retailer en flexibel mee te denken in oplossingen. De concrete aanbevelingen in dit rapport kunnen bijdragen aan de vorming van een toekomstbestendig winkelgebied!”

Winkelgebied 2025

Dit is het eerste (deel)rapport van een serie van vier waarin ING Economisch Bureau de toekomst van het winkelgebied onder de loep neemt. ING heeft daarbij gekozen om dit onderwerp vanuit verschillende invalshoeken te benaderen. In dit deelrapport staat het vastgoed centraal. De andere rapporten zijn opgesteld vanuit het gezichtspunt van de sectoren Public, Franchise en Retail. De uitkomsten van deze vier rapporten worden gebruikt voor een overkoepelend rapport met als doel een integrale visie te ontwikkelen op het winkelgebied van de toekomst.

Citaten

De wereld verandert in rap tempo. Het gedrag van de consument verandert ook, meer wordt gelet op maatschappelijke relevantie en toegevoegde waarde maar de consument raakt ook gewend aan omni-channel kanalen. Een gevolg hiervan is dat het aantal m2 fysieke winkels al enige tijd niet meer aansluit op de vraag ernaar. Beleggers in (winkel)vastgoed zullen het heft in eigen hand moeten nemen door faciliterend te zijn aan hun huurders waardoor juist zij beter kunnen ondernemen.

Jan van der Doelen - ING Sectormanager Bouw en Vastgoed

“Focus van beleggers in winkelvastgoed zal steeds meer op A–locaties zijn. Fysieke winkels blijven voor veel vastgoedbeleggers, ondanks de opkomst van e–commerce, een belangrijke rol spelen. Er zullen nieuwe huurvormen gaan ontstaan, zoals omzethuur en passanten gerelateerde huur. Uitdaging voor zowel de vastgoedbelegger als de bank is om zich beter te verplaatsen in de belevingswereld van de retailer en flexibel mee te denken in oplossingen. De concrete aanbevelingen in dit rapport kunnen bijdragen aan de vorming van een toekomstbestendig winkelgebied!

Philip Zwart - Commercieel directeur ING Real Estate Fin

Deel dit artikel

Contact voor de media

Documenten bij dit bericht