Print

Airbnb heeft flink opwaarts effect op Amsterdamse huizenprijzen

Airbnb kassa voor eigenaren in toeristisch Amsterdam

Eén op de zes woningbezitters in toeristisch Amsterdam verhuurt deze woning via Airbnb. Zij kunnen hiermee al snel zo’n 350 euro per maand netto verdienen. De eigen woning wordt zo naast een plek om te wonen, ook een manier om inkomsten te genereren. Een huis wordt zo letterlijk en figuurlijk meer waard. Huizenkopers die uitgaan van structurele Airbnb-inkomsten zouden hiermee de lasten kunnen betalen van een extra hypotheek van bijna 100 duizend euro. Zo duwt Airbnb de huizenprijzen in toeristisch Amsterdam extra omhoog.

Airbnb kassa voor eigenaren in toeristisch Amsterdam: 350 euro per maand goed haalbaar

Airbnb heeft een grote vlucht genomen in hoofdstad. Inmiddels hebben ruim 11 duizend Amsterdamse huishoudens de weg naar de site gevonden. Vooral in de toeristische buurten is het aanbod hoog. Inmiddels biedt één op de zes woningbezitters in populaire Amsterdamse buurten overnachtingen aan via Airbnb. Airbnb levert deze verhuurders behoorlijk wat extra inkomsten op.  Uit een conservatieve berekening blijkt dat hun netto verdiensten gemiddeld al snel 350 euro per maand kunnen bedragen (zie box). Dit blijft niet zonder gevolgen.

Airbnb duwt huizenprijs toeristisch Amsterdam omhoog

Het bezit van een koopwoning in centrale Amsterdamse buurten kan een mooie manier zijn om extra inkomsten te genereren. Dit zal bij mogelijke kopers van woningen in deze wijken meespelen in de afweging hoeveel ze voor de woning over hebben. Daarnaast wordt kopen door de mogelijkheid om geld te verdienen met de eigen woning ook extra aantrekkelijk ten opzichte van huren. Ook dit vergroot de koopvraag en daarmee de prijzen. Niet alleen vragers, maar ook aanbieders in toeristische buurten weten inmiddels dat hun huis naast een gewild woonobject ook een inkomstenbron is. Zij passen hun vraagprijzen hierop aan. Zo heeft Airbnb binnen de ring van Amsterdam een opdrijvend effect op de huizenprijzen.

Verhuurder kan lasten van extra lening van bijna 100.000 euro betalen

 Een eigenaar in Amsterdam mag zijn huis 60 nachten per jaar verhuren. Met een gemiddelde prijs per nacht van 130 euro per nacht kan hij zo gemiddeld ruim 650 euro per maand verdienen. Deze verhuurder maakt natuurlijk wel wat kosten voor schoonmaak, doet wellicht wat investeringen in de inrichting en moet in principe over 70% van de inkomsten belasting betalen. Al met al lijkt een netto opbrengst van 350 euro makkelijk haalbaar (zie box). Met een structurele netto opbrengst van 350 euro per maand kan een huizenkoper in theorie de rente en aflossing betalen van een (extra) hypotheek van 95 duizend euro (bij 3% rente, en hypotheekrenteaftrek tegen 40,4%), zolang hij in de woning woont.

Effect op huizenprijzen kan oplopen tot tientallen procenten

Wanneer huizenkopers meer kunnen en willen lenen, zullen ze ook meer bieden. Dit leidt dan tot extra prijsstijgingen. Een extra lening van 95 duizend euro vertaalt zich bijvoorbeeld in huizenprijsstijgingen van tientallen procenten. Vaak zal het prijseffect minder groot zijn:

  • 95 duizend euro extra lenen is niet voor iedereen weggelegd. Financieringsnormen vormen bij zo’n groot bedrag een belangrijke begrenzing: het bedrag dat kopers mogen lenen is gemaximeerd ten opzichte van hun inkomen. Toekomstig inkomen uit huuropbrengsten wordt daarbij niet meegerekend.
  • Het is maar de vraag of bieders echt bereid zullen zijn het totale ‘huurpotentieel’ van de woning neer te leggen. In werkelijkheid zullen er weinig huizenkopers zijn die gedurende de hele periode dat ze in hun huis wonen, 60 nachten per jaar, hun huis willen verhuren. Wanneer ze bijvoorbeeld verwachten de nieuwe woning tien jaar te bewonen, maar slechts vijf jaar te verhuren, willen ze na dat vijfde jaar niet in de problemen komen met hun maandlasten.
  • Weinig kopers zullen álle huurverdiensten willen gebruiken om hypotheeklasten mee te betalen. Zo zou er onder aan de streep immers niets over blijven.
  • De angst voor strengere regelgeving in de toekomst kan kopers ervan weerhouden de volledige 95 duizend euro extra te willen lenen.

Ook bij enkele jaren verhuur al procenten aan prijsstijgingen

Toch kunnen huizenkopers zich ook met een aantal jaar Airbnb-en al een flink hogere hypotheek veroorloven. Huizenkopers die drie jaar verhuren kunnen hiermee dertig jaar lang de rente en aflossing betalen van een extra hypotheeklening van zo’n 10 duizend euro. 10 duizend euro meer lenen komt bij een huizenprijs van 4 ton (zeker niet te hoog in centraal Amsterdam) uit op zo’n 2 a 3% huizenprijsstijgingen. Vijf jaar verhuren en een extra hypotheek van 16 duizend euro kan uit, wat zich vertaalt in 4% hogere prijzen. Al met al is het onzeker hoe groot het exacte effect van Airbnb voor woningprijzen is toeristisch Amsterdam precies is. Maar dat het om een flink effect gaat, mag duidelijk zijn. Waarschijnlijk is een groot deel van het effect al in verkoopprijzen verdisconteerd. Airbnb is immers voor zowel kopers als verkopers een bekend fenomeen en niet meer weg te denken uit de Amsterdamse binnenstad.
 
Wie profiteren van deze ontwikkeling?

  • Amsterdamse woningbezitters die van plan zijn te verkopen, maar alleen wanneer ze  daarna kleiner of buiten stad willen wonen, of willen huren (zo maken zij overwaarde te gelde)
  • Bestaande Amsterdamse woningbezitters die geld kunnen verdienen met de verhuur van hun woning
  • Mensen die werken in Amsterdam en afhankelijk zijn van toerisme (winkels, musea, tours, horeca)

Wie zijn de ‘verliezers’?

  • Starters (met name jongeren, maar ook mensen die van buiten de stad komen) die door de gestegen huizenprijzen geen huis kunnen kopen omdat ze onvoldoende mogen financieren (voldoen niet aan Loan to Income eisen)
  • Amsterdamse woningbezitters die van plan zijn te verkopen en door willen stromen naar groter huis in Amsterdam (daar is de prijsstijging in procenten immers net zo’n groot, maar in euro’s groter)
  • Amsterdammers (huurders en kopers) die niet profiteren van extra toerisme maar daar last van hebben (drukte in stad)

Deel dit artikel

Contact voor de media